글의출처 : http://board.realestate.daum.net/gaia/do/estate/knowHow/read?&bbsId=knowhow&articleId=21294
상가권리금에 대한 분쟁이 자주 발생하고 있다.
상가권리금을 법적으로 정의하자면 상가 영업시설 비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우 혹은 점포 위치에 대한 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도 또는 일정기간 동안의 이용대가라고 볼 수 있다. 이는 금액이 상당한데다가 법적으로 반환이 보장되지 않으면서 액수산정자체에 있어 특별한 기준이 없다보니 법적으로 분쟁이 될 소지가 클 수밖에 없는 것이다.
권리금이 수수되는 영업용시설양수도 계약은 건물주가 아니라 기존의 임차인으로부터 넘겨받는 것이 일반적인데 이러한 계약이 궁극적으로 유효하기 위해서는 건물주의 동의가 필요하다.
따라서 건물주의 의사를 정확하게 파악하지 않은 채 무작정 기존의 임차인과 임대차계약만을 체결하는 것은 무모한 행동일 수 있는 것이다.
이러한 관행하에서는 향후 건물주가 동의하지 않을 경우 계약금을 반환받는 것이 사실상 여의치 않을 수 있다. 기존 임차인인 권리 양도인이 건물주의 동의를 확신하고 받은 계약금을 다른 용도에 써버리기 때문이다. 한편 건물주의 의사를 사전에 확인하지 않으면 당초 예상했던 바와 달리 기존의 임대차 계약조건이 나중에 변경될 수 있는 곤란한 상황에 봉착할 수 있게 된다.
임대차계약을 체결하는 새로운 임차인으로서는 당연히 기존의 임차인과 건물주간에 종전에 체결된 임대차 조건을 그대로 인수받거나 아니면 기존의 조건보다 약간만 증액된 조건으로 임대차 계약을 체결할 수 있을 것으로 예상하는데 반해 건물주로서는 임차인의 변경되는 과정에서 임대차 조건을 기존의 임대차조건보다 훨씬 유리하게 인상하고 싶어 하며 임차인 변경에 동의하는 전제로 변경된 임대차 조건을 수용해 달라고 내세우는 경우가 많기 때문이다.
따라서 권리 양수도 계약을 체결함에 있어서는 임대차 조건이 어떻게 변경될 수 있는지에 관해서 건물주의 의사를 계약체결 이전에 미리 확인할 필요도 있다.
직접적인 확인이 어렵다면 기존의 임대차조건과 동일하지 않으면 권리양수도 계약을 취소할 수 있다. 아니면 몇 %까지 인상된 범위 내에서만 수용하고 그 이상이 되면 권리 양수도 계약을 취소할 수 있다는 취지로 명시적으로 계약서에 표시할 필요가 있다.
만약 그러한 취지의 명시적인 합의가 없다면 건물주가 어느 정도의 임대료 인상을 요구할 경우에 권리양수도 계약을 취소할 수 있는지 여부에 대해서 다툼의 소지가 많고 법리적으로 매우 애매하기 때문이다.
전체 권리금 중 시설비와 순수 권리금이 각각 얼마인지를 구분해서 정할 필요가 있다. 만약 이러한 근거를 기재하지 않으면 시설에 문제가 생긴다거나 예정된 임대차기간이 부족하다는 등의 법률 문제가 발생했을 때 어떤 기준으로 얼마의 권리금을 반환 받을 지 판단하기가 곤란할 수도 있다.
권리금이라고 하면 기존의 임차인이 새로운 임차인으로부터 받는다고 생각하는 것이 일반적이다. 그러나 실제로는 권리금이라는 명목으로 임대차보증금과 별도로 건물주가 임차인으로부터 권리금 조의 돈을 받고 있는 경우도 많다. 임대차계약기간이 종료됐을 때 반환되는 것을 전제로 한 임대차보증금과 별도로 반환되지 않는 것을 전제로 한 권리금을 전 임차인이 아닌 건물주가 받을 수 있는 것일까? 결론적으로 건물주가 권리금을 수수하는 그 자체는 법적으로 별다른 문제가 없다. 건물주에게 지급되는 권리금을 통칭해서 바닥권리금이라고 하는데 이러한 바닥권리금은 향후 돌려받을 수 있다고 오해하고 있는 경우가 많다.
그러나 이는 잘못된 생각이다. 판례도 건물주도 임대차보증금과 별도로 권리금을 지급 받을 수 있고 권리금 수수에 따른 대가로서 약정한 임대차기간만 보장해 주게 되면 권리금의 반환의무를 지지 않는다고 판단하고 있다.
반면 거래되는 액수는 상당한 실정이다 보니 시설을 양도 하는 측에서는 무리를 해서라도 다른 임차인에게 시설을 양도하고자 하면서 그 과정에서 편법과 거짓말까지 동원되는 것이 현실이다.
따라서 시설을 임차하는 입장에서 더욱 각별한 주의가 요망된다. 더구나 넘겨받은 시설권리금은 특별한 사정이 없는 한 법적으로 반환이 보장되지 않는 다는 점에서 시설을 양수하는 측에서 더욱 주의를 기울여야 할 것이다.
출처:구미부동산114-『와집넷』http://cafe.daum.net/gumi.gumi/dnMv/221
글의출처 : http://bbs3.agora.media.daum.net/gaia/do/story/read?bbsId=S102&articleId=477767
약 석달전에 권리금주고 문구점을 인수했습니다..
문구쪽에서 일을 해본 경험은 전무하고
대신에 문구쪽으로 납품일을 6년 정도 했습니다.
처음에 시작할때 자기자본 1억 5천에 창업자금 2천만원 받아서 시작을 했고
추가로 5천정도 더 구입을 예상을 했는데 3천이 오버가 되었네요..
그래도 아직도 구색이 딸려서 지금도 돈 생기면 상품만 들이고 있는 상황이지요.
저도 매장을 인수할때 권리금을 주고 시작했습니다.
근데 저는 보증금 얼마, 물대 얼마, 권리금 얼마 이런식으로 한것이 아니고
그냥 보증금 빼고(이건 건물주 몫이므로) 물대와 권리금 포함 얼마로 계산을 했습니다.
대개는 이런식으로 합니다..
보통 권리금은 영업권리와 바닥 권리로 나누어 집니다.
영업 권리라고 하면 전매장에서 하던 것을 그대로 이어갈때
기존의 고객들을 그대로 인수를 받는 것에 대한 비용이고
바닥 권리라고 하면 업종을 전환하던 아니던간에
그 매장을 보고 오는 손님들에 대한 권리와 주변의 전체적인 시세라고 보면 되겠습니다.
유동인구가 많으면 바닥 권리도 높아 지겠지요..
아울러 매매자가 권리금을 받게되면
기존매장을 기준으로 인근 시,군,구 반경 직선거리 30km(정확하지는 않음) 내에는
동일한 매장을 내지 못합니다.
만약에 타인의 명의를 빌려서라도 동일한 매장을 냈다면
받았던 권리금의 몇배에 달하는 비용을 물어내야 하는 걸로 알고 있구요
저는 계약서를 작성할때 그부분에 대해서 명확하게 기재를 했습니다..
그리고 권리금은 법적으로 보장을 받는 부분은 아니구요
그러다보니까 장사가 잘되면 건물주가 내보내고 자기가 하겠다고 하는 경우가 있지요.
예전에는 임대료를 줄때 무자료 그냥 주고는 했는데
권리금도 벌지 못한 임차인이 쫓겨나게되면 그걸 갖고 국세청에 신고한다고 협박을 해서
권리금 만큼 임대료를 내지 않고 장사를 하는 경우도 많았었지요..
통상적으로 권리금을 줬으면 그에 대한 비용을 회수를 해야 하는데
그 기간을 1년 정도로 보는게 타당하다고 할 것입니다.
그리고 권리금을 요구한다는 것은 장사가 어느정도는 되고 있다는 것이구요
권리금을 안주고도 들어갈 방법은 현재 임대인이 쫓겨나는 경우에 들어가는 경우 가능하겠지만
그렇게 된다면 님 또한 언제가는 쫓겨날 가능성이 있다는 것이겠지요..
그외에 권리금을 안주는 방법은 신축건물에 들어갈 경우가 있고
아니면 장사가 안되서 망해갔고 비어있는 매장에 들어가면 됩니다..
님께서 어떤 업종을 골랐는지 모르겠지만
권리금을 2억 5천을 주고 들어간다면 그걸 1년만에 뽑을 수 있을까요..??
한달에 2천만원인데 순이익으로 2천을 버는 장사가 현재와 같은 불경기에 존재를 할까요..?
뭐 한 20억을 들인다면 가능할지도 모르겠지만
자기자본 3억 갖고 시작하는 장사에서는 불가능하다고 생각이 듭니다..
고로 저는 님께서 그곳에서 장사를 하시는 것에 대해서 반대를 합니다..
아니면 장소를 다른 곳으로 옮기던가요...
조문의 출처 : 법제처 상법 제41조 내지 제45조
① 영업을 양도한 경우에 다른 약정이 없으면 양도인은 10년간 동일한 특별시·광역시·시·군과 인접 특별시·광역시·시·군에서 동종영업을 하지 못한다. <개정 1984.4.10, 1994.12.22, 1995.12.29>
②양도인이 동종영업을 하지 아니할 것을 약정한 때에는 동일한 특별시·광역시·시·군과 인접 특별시·광역시·시·군에 한하여 20년을 초과하지 아니한 범위내에서 그 효력이 있다. <개정 1984.4.10, 1994.12.22, 1995.12.29>
① 영업양수인이 양도인의 상호를 계속 사용하는 경우에는 양도인의 영업으로 인한 제3자의 채권에 대하여 양수인도 변제할 책임이 있다.
②전항의 규정은 양수인이 영업양도를 받은후 지체없이 양도인의 채무에 대한 책임이 없음을 등기한 때에는 적용하지 아니한다. 양도인과 양수인이 지체없이 제3자에 대하여 그 뜻을 통지한 경우에 그 통지를 받은 제3자에 대하여도 같다.
전조제1항의 경우에 양도인의 영업으로 인한 채권에 대하여 채무자가 선의이며 중대한 과실없이 양수인에게 변제한 때에는 그 효력이 있다.
영업양수인이 제42조제1항 또는 전조의 규정에 의하여 변제의 책임이 있는 경우에는 양도인의 제3자에 대한 채무는 영업양도 또는 광고후 2년이 경과하면 소멸한다.
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