일반적으로 주택의 매입후 양도시 필요경비로 인정받을 수 있는 요건
글의 출처 : 블러그에서 퍼온 글 요약
m.s
● 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액에서 공제되는 필요경비는 소득세법 제97조 및 동법 시행령 제163조에 열거된 취득가액, 자본적지출액, 양도비를 말하는 것입니다.
소유권 이전에 필요한 비용(취득세, 등록세, 법무사비용 등)은 필요경비로 인정되고, 건물의 수선비용 등이 모두 필요경비로 공제되는 것은 아니며, 자본적 지출에 해당되는 비용만 필요경비로 공제됩니다.
자본적 지출액이란 해당 자산의 가치를 증대시키는 수선비를 말하며 필요경비로 공제가 가능합니다. 반면, 수익적지출은 정상적인 수선 또는 경미한 개량으로 자산의 가치를 상승시킨다기보다는 본래의 기능을 유지하기 위한 비용으로 필요경비로 공제 받을 수 없는 것입니다.
귀 질의의 경우 도색, 지붕교체, 바닥, 아스팔트공사 등 관계기관의 허가가 필요없는 공사로서 건축법에 의한 대수선에 해당하지는 않는 것으로 판단되므로, 그 지출한 비용이 아래와 같은 자본적 지출에 해당하는 경우에만 필요경비로 공제가능한 것으로 이는 공사계약서, 실제 공사내역 등을 종합적으로 검토하여 최종적으로 관할세무서장이 판단하는 것입니다.
◎ 필요경비로 공제되는 자본적 지출 : 자산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비 등
(예시) 아파트베란다샷시비, 홈오토설치비, 건물의 난방시설을 교체한 공사비, 방확장 등의 내부시설개량 공사비 또는 보일러 교체비용, 자바라 및 방범창 설치비용, 사회통념상 지불된 것으로 인정되는 발코니샷시 설치대금, 자본적지출에 해당하는 인테리어 비용 등
◎ 필요경비에 해당하지 아니하는 수익적 지출 : 정상적인 수선 또는 경미한 개량으로 자산의 가치를 상승시킨다기보다는 본래의 기능을 유지하기 위한 비용
① 벽지, 장판 교체비용
② 싱크대, 주방기구 교체비용
③ 외벽 도색작업
④ 문짝이나 조명 교체비용
⑤ 보일러 수리비용
⑥ 옥상 방수공사비
⑦ 하수도관 교체비
⑧ 오수정화조설비 교체비
⑨ 타일 및 변기공사비
⑩ 파손된 유리 또는 기와의 대체
⑪ 재해를 입은 자산의 외장복구 및 도장, 유리의 삽입
⑫ 화장실공사비, 마루공사비
e.j
‣ 집 공사 대금 중 부가세 공제되는 공사는? (주택매매업자)
-베란다 샤시, 방 확장 등 내부시설 및 거실 인테리어 공사
-지역난방에서 중앙난방으로 보일러시설 교체공사
‣ 부가세 환급이 아니고 양도세 취득원가나 필요경비로 보는 부분
-공사로 인해 건물 등의 사용기간이 늘거나 가격이 인상되었을 때와 추가로
그 건물 등의 용도변경 개량 또는 이용편의를 위해 지출한 비용.
‣ 감가상각자산(부동산)의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로
증가시키기 위하여 지출한 금액(자본적 지출)에 해당하는 수리비 등으로 소득세법시행령
제 163조의 규정에 열거된 비용은 공제됨.
=> 아파트 베란다 샷시비, 홈오토 설치비, 건물의 난방시설을 교체한 공사비,
방확장 등의 내부시설 개량공사비, 보일러 교체비용, 욕실타일 교체
‣ 당해 고정자산의 원상을 회복하기 위한 지출,
당초 능력만을 유지하기 위한 수선비(수익적 지출) 등은 필요경비로 공제되지 않는다.
=> 도배, 페인트, 조명커버교체, 몰딩교체, 씽크대 교체, 신발장 설치, 도색, 문짝교체,
방범창공사, 보일러 수리, 조명교체, 마루바닥
m.j
필요경비 : 취득가액+자본적지출액+양도비
①취득가액
취득가액이라 함은 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액을 말합니다.
○ 타인으로부터 매입한 자산
취득가액 + 등록세 + 취득세 + 기타부대비용 + 현재가치할인차금- 부당행위계산 시가초과액
○ 자기가 행한 건설 등에 의하여 취득한 자산
원재료비 + 노무비 + 운임 + 하역비 + 보험료 + 수수료 + 공과금(취득세․등록세 포함) + 설치비 + 기타부대비용 + 현재가치할인차금 - 부당행위계산 시가초과액
○ 양도자산의 보유기간 중에 동 현재가치할인차금의 상각액을 각 연도의 부동산임대소득금액ㆍ사업소득금액 또는 산림소득금액 계산시 필요경비로 산입하였거나 산입할 금액이 있는 때에는 이를 취득원가에서 차감합니다.
○ 금전 이외의 물품으로 지급하는 경우 취득가액
취득자산의 대가를 금전 이외의 물품으로 지급함으로써 거래가액이 확인되지 아니하는 경우에는 인도한 물품의 시가에 의하여 취득가액을 계산합니다.
○ 취득시 징수된 부가가치세 등의 필요경비 산입 여부
취득 등기시 납부한 등록세에 대한 교육세와 아파트 분양시 그 분양사업자가 거래징수한 부가가치세는 양도차익 계산시 필요경비로 산입한다. 이 경우 아파트를 분양받은 자가 부가가치세법상 일반과세자로서 분양받아 매입세액공제를 받은 경우에는 그 부가가치세는 필요경비로 산입할 수 없습니다.
②자본적지출액
자본적 지출액이라 함은 자산의 취득활동이 종료된 이후 보유하는 단계에서 발생하는 여러 가지 지출액으로써 일반적으로 고정자산의 내용연수를 연장시키거나 그 가치를 현실적으로 증가시키는데 소요된 아래의 비용을 말합니다.
○ 본래의 용도를 변경하기 위한 개조
○ 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치
○ 빌딩 등의 피난시설 등의 설치
○ 재해 등으로 인하여 건물․기계․설비 등이 멸실 또는 훼손되어 당해 자산의 본래 용도로의 이용가치가 없는 것의 복구
○ 기타 개량, 확장, 증설 등
○ 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대한 소송비용과 화해비용 등
○ 양도자산의 용도변경․개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용
○ 토지이용의 편의를 위하여 지출한 장애철거비용
○ 토지이용의 편의를 위하여 당해 토지에 도로를 신설한 경우의 그 시설비
○ 토지의 이용편의를 위하여 당해 토지에 도로를 신설하여 국가 또는 지방자치단체에 이를 무상으로 공여한 경우의 그 도로된 토지의 가액
○ 사방사업에 소요된 비용
○ 묘지이장비 등의 필요경비 산입
○ 경락받은 매수인이 대항력 있는 전세보증금을 지급한 경우
주택임대차보호법 제3조에서 규정하는 대항력 있는 전세보증금(구상권을 행사할 수 없는 것에 한함)으로서 매수인이 부담하는 금액을 취득가액에 포함합니다.
○ 상기 이와 유사한 비용
③양도비
○ 계약서 작성비용, 공증비용, 인지대, 소개비 등과 같이 자산을 양도하기 위하여 직접 지출하는 비용
○ 주식의 양도시 납부한 증권거래세
○ 토지 또는 건물을 취득함에 있어서 법령 등의 규정에 따라 매입한 국민주택채권 및 토지개발채권을 만기 전에 양도함으로써 발생하는 매각차손
○ 일정률 이상의 중개수수료라도 특단의 사정이 없는 한 실지지급액을 양도비로 봅니다.
※필요경비 인정
y.j
※공제가능한 필요경비
내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비
· 베란다샤시, 안방을 줄이고 화장실공사하면서 간이샤워실을 공사, 배관공사, 발코니 확장 및 섀시 공사비용, 바닥 공사비용, 건물의 난방시설을 교체한 공사비용 또는 보일러 교체비용
가. 본래의 용도를 변경하기 위한 개조
나. 엘리베이터 또는 냉난방장치 설치
다. 빌딩 등 피난시설 등 설치
라. 재해 등으로 인해 건물, 기계, 설비 등이 멸실 또는 훼손돼 자산 본래 용도로 이용가치가 없는 것의 복구
마. 기타 개량, 확장, 증설
양도자산을 취득한 후 법적인 다툼이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위해 직접 소요된 비용, 화해 비용 등 금액도 자본적 지출로 봐 필요경비로 인정됩니다.
인테리어비용은 섀시와 발코니 확장을 제외하곤 대부분 필요경비로 인정 받을 수없다고 볼수 있다
질문에서 처럼 보일러 본체의 교체나,싱크대 교체비용,
화장실 누수공사 비용등은 부동산의 본래 기능을 유지하기위한
수익적 지출에 해당되므로 양도세 필요경비로 인정이 되지 않습니다.
온돌난방의 난방방식이 다른것이었을때 이를 보일러로 교체하면서
배관공사등에 소요한 비용은 자산가치를 증가시키는것으로 보아
필요경비로 인정이되지만,
보일러 본체의 교체는 소모품에 해당하므로 공제가 되지 않습니다.